一、政策出臺(tái)背景
2020年10月，黨的十九屆五中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》明確指出“擴(kuò)大保障性租賃住房供給”，首次提出“保障性租賃住房”概念。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)”，將其作為解決大城市住房突出問題的重要舉措。2021年3月，《政府工作報(bào)告》提出，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，盡最大努力幫助新市民和青年人緩解住房困難。6月24日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號(hào)），明確了保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度和支持政策，將發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”期間全國住房建設(shè)領(lǐng)域的重點(diǎn)工作。
2021年12月9日，省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》（蘇政辦發(fā)〔2021〕101號(hào)），要求各地政府要加快建立保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)和推進(jìn)機(jī)制，制定具體操作辦法。2022年8月31日，鹽城市政府印發(fā)《鹽城市發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施辦法》（鹽政規(guī)發(fā)〔2022〕7號(hào)），就如何發(fā)展保障性租賃住房提出了具體意見。
二、政策出臺(tái)必要性
雖然我市的流動(dòng)人口規(guī)模和租賃住房需求均不及一、二線城市，但仍然存在住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足的問題。首先，公租房主要保障城市戶籍住房困難家庭和少量精準(zhǔn)保障的困難群體，現(xiàn)有房源已無法滿足新市民和青年人的住房需求，存在一定的供需矛盾。其次，租賃市場上小戶型住房供不應(yīng)求，這部分房源大多為市民出租的存量房，租金和租期都不穩(wěn)定。發(fā)展保障性租賃住房有利于新市民和青年人緩解住房困難，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化；有利于緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
三、政策主要內(nèi)容
《實(shí)施辦法》共計(jì)六章46條，分為總則、房源籌集、支持政策、供應(yīng)管理、監(jiān)督管理和附則。主要內(nèi)容如下:
（一）房源籌集。
保障性租賃住房的房源主要通過新建、改建和存量盤活三種方式籌集，具體如下：
（1）新建主要是利用企事業(yè)單位依法取得的已取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地和新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)。
（2）改建主要是利用閑置和低效利用的非居住存量房屋改造建設(shè)。
（3）存量盤活主要是將符合條件的存量住房作為保障性租賃住房使用和管理。
（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
新建的保障性租賃住房套型建筑面積原則上應(yīng)當(dāng)以70平方米以內(nèi)小戶型為主。本辦法實(shí)施以前已建成或者已立項(xiàng)的項(xiàng)目，納入保障性租賃住房進(jìn)行管理的，建筑面積可適當(dāng)放寬。改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以整棟、整單元、整層（應(yīng)具備獨(dú)立交通空間）為基本改建單位，原則上不得少于50套（間）或總建筑面積不少于2000平方米。
（三）優(yōu)惠與支持政策。
主要通過用地支持、資金補(bǔ)助、稅費(fèi)減免、金融支持和簡化審批等措施支持保障性租賃住房建設(shè)。其中，用地支持、資金補(bǔ)助和稅費(fèi)減免是重點(diǎn)。
1、用地支持主要包括：
（1）將閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款；
（2）企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)保障性租賃住房的，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款；
（3）產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)的行政辦公及生活配套服務(wù)設(shè)施用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限可以由7%提高到15%，建筑面積占比由15%提高到30%，提高的部分主要建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅；
（4）保障性租賃住房建設(shè)單位可以將集體經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目用地使用權(quán)辦理抵押貸款。
2、資金補(bǔ)助主要包括：中央和省財(cái)政補(bǔ)助資金和中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)補(bǔ)助資金等，由住建、發(fā)改和財(cái)政部門聯(lián)合向上爭取；
3、稅費(fèi)減免主要包括：降低租賃增值稅和房產(chǎn)稅稅率，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，執(zhí)行民用水電氣價(jià)格。
（四）保障對象和租金標(biāo)準(zhǔn)。
保障性租賃住房的保障對象是項(xiàng)目所在縣（市、區(qū)）住房困難的居民，重點(diǎn)供應(yīng)新市民、青年人等群體，不設(shè)收入線門檻。租金原則上不高于市場租金的90%。